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【投資大小事】何謂單利、複利?何謂投資報酬率?

投資前先要搞懂的基本觀念，何謂單利、複利?何謂投資報酬率?

理解投資報酬率公式之前，可能需要先談談單利複利計算

就像把錢存入銀行一樣，銀行會因為我們存款本金的多寡，而給定一固定趴數之利息

以目前存款利率1.3%來說，每100萬的定存，1年後可獲得13000元的利息

在理解銀行利息的殘酷後，來看看單利與複利的定義

定義:

單利
每期的利息只以本金計算，並不把前期的利息滾入本金計算

複利
每期的利息是以前一期的本利和計算。

承前例來說，

單利每年僅以本金滾存，10年後共可獲利130000元的利息

複利每年透過本利和滾存，10年後共可獲利137000元的利息

(如果這樣太無感...那我們提高一下年化報酬率至5%來計算)-->5%是很多投資理財工具可以達到的
 
本金１００萬，年化報酬率５％，每年發放利息一次，請問
以單利算十年後本利和？
以複利算十年後本利和？

單利本利和＝本金＋（本金Ｘ利率＝年利息）Ｘ期間
單利本利和＝１００萬＋（１００萬Ｘ５％）Ｘ１０＝１５０萬

複利本利和＝本金Ｘ（１＋年利率）^期間　　ＰＳ：^ 為次方的意思
複利本利和＝１００萬Ｘ（１＋５％）^10 ＝ 1628895

下圖表示經過20年期間，單利、複利的差異

這才驚覺選擇單利與複利經過時間的累積，竟然可以差這麼多

愛因斯坦：宇宙間最強大的能量是複利，世界的第八大奇蹟是複利！

因為投資觀念的重要因素是:金錢複利與時間

回到房地產身上，坊間常在說投報率，到底投資報酬率怎麼算才合理?

其實，投資報酬率計算公式區分總投報率與現金投報率

當有人跟你提到，該投資案之投報率可達多少%的時候，一定要知道計算的單元是什麼?

才不會討論的東西雞同鴨講

公式:

總投報率

(賣價-成本)/成本*100%
-->總獲利/總成本

現金投報率

(賣價-成本)/投資現金*100%
-->總獲利/投資現金總數

舉例1:

購屋花了300萬，自備2成60萬，貸款8成240萬，期間裝修及買賣雜費計50萬，總計成本為350萬，爾後以420萬賣出

總投報率=(420-350)/350=20%

現金投報率=(420-350)/60+50=64%

以上就是投報率的解釋，將其延伸轉換一下

舉例2:

上述房屋買來後出租，每月實收租金1.2萬，那麼租金投資報酬率(總投報率、現金投報率)又是多少呢?

每月租金=1.2萬，每年租金=1.2*12=14.4萬

租金投報率=14.4/300=4.8%(僅列入購屋成本計算)

租金投報率=14.4/350=4.1%(列入購屋+裝修成本計算)

現金投報率=14.4/60+50=13%

有愈看愈花的感覺嗎?

這就是問題所在，投資過程中，如果只看投報率就很容易掉入投報率的迷思

投報率高固然很好，但我們身為投資者一定要知道計算的過程是怎麼來的?

在一定程度的基礎上才能相互比較

Btw，所有的報酬率還是以年為計算單位，也就是說

投報率為120%，如果是經過6年得來，則年化報酬率為20%

投報率為120%，如果是經過3年得來，則年化報酬率為40%

(以此類推...)

小結:

了解單利與複利的差別有助於我們選擇的方式，因為人生沒有太多的20年可以準備，必須將資金做有效的分配及使用，同時了解投資報酬率的始末，對未來評估投資商品才不會陷於茫然 。

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