【房貸利率】6大訣竅教你跟銀行談出好利率

房屋貸款利率.jpg

房貸少1%,1,000萬的房貸,利息一年可以省10萬,20年下來最少上百萬,但有些人一聽到要跟銀行打交道,就會退避三舍,其實跟銀行爭取好的利率並不難,只要掌握6個小訣竅,你就有機會成為銀行眼中的績優生。

高房價時代,購屋人的貸款負擔更形沈重,曾有房仲業者做過調查,高達9成的上班族購屋負擔較上一代重,且有6成表示,房貸是每月家庭最沉重的負擔


和銀行談出好利率6訣竅

訣竅1 選定主力銀行 拉高貢獻度

任何人想要順利向銀行借錢買房子,銀行都會調查你的「身價」,基本上,身價愈高的人,向銀行貸款的成數愈高,借錢的利息也愈低。

大致來說,資產是負債2倍以上的,被歸類在A級客戶資產是負債1.7倍的,是B級客戶資產是負債1.3倍以下的,則是C級客戶。以房貸利率來說,A級最低、C級最高。

個人的負債狀況可以透過「聯合徵信中心」查詢,但收入卻得要自己提供,所以如果想要享受較好的利率與貸款成數,就必須提供其他的財產資料,來證明自己的償債能力,其中,最有效的不外乎定存、股票、躉繳保單、單筆基金等等。

「申請房貸就跟去應徵、口試一樣,第一要展示自己,第二要問銀行最近有沒有什麼新產品和服務適合自己。但一般人普遍沒有認知這兩點,都僅停留在詢問利率、可以貸多少等非常基礎的層面,平時也不注重跟銀行的往來互動,自然談不到好利率。」黃周賢打趣地說,這就像要娶媳婦一定會先探門風,才能確認是不是門當戶對一樣。因此,有計畫購屋的民眾,可以先找銀行討論,請他們協助規劃財務,相信會更容易達成目標。

永慶房仲集團契約部發言人王乃佳也提出相同看法,根據調查,多數人無法貸到理想房貸成數或者拿不到較好利率,通常除了擔保品本身價值之外,最主要是與銀行往來實績不足、未能提供符合需要之相關資料等因素所影響。所以,如果可以提前經營,選擇2~3家適合自己的銀行,培養成自己的家庭銀行,固定在這裡進行往來,比如將存款集中在的一個主力銀行、透過另一家銀行申購國內外基金、或者申辦信用卡等等,都將有利與銀行關係的建立。

訣竅2 「準時」繳款 讓信用不扣分

個人信用評分,是影響房貸利率的重要關鍵。銀行評估個人信用的原則,莫過於5個P:People(貸款人或企業之狀況)、Purpose(資金用途)、Payment(還款來源)、Protection(債權確保)、Perspective(借款人還款能力未來性),想增加談判籌碼,就得讓自己的信用紀錄歷史又長、又好。

國泰世華銀行指出,從你與銀行打交道第一天開始,不管是存款帳戶、信用卡和貸款紀錄,都會一五一十登錄在聯合徵信中心,當今天你需要向銀行借錢買房子時,銀行就會調查你過去的信用紀錄。如果你的紀錄很完美,未曾有遲繳紀錄(信用卡、現金卡、信用貸款),那恭喜你!這足以證明個人信用良好,具備了與銀行談條件的基本資格。想要申辦房貸前,不妨花100元,先去調自己的信用紀錄,確認一下自己的評分。

「現在銀行很競爭,除了高資產客戶以外,好素質客戶也是積極爭取的目標,怎麼評斷『質』呢?說穿了,就是從借款人還款與風險控管的能力來評估,而這就是可談判的空間。」王乃佳說明。

訣竅3 找對好房子 力氣省一半

如果要問專家:如何挑選房地產?十之八九都會告訴你兩個字:「地段(Location)」。地段不只關係著日後的轉手性,也影響了銀行願意放款的成數與利率。

王乃佳表示,以房價為主的資產是否出現泡沫化危機,是當前市場關切的核心議題。以國泰世華銀行來說,審核貸款的第一優先,就是看「擔保品價值」,而影響擔保品價值關鍵的,就是Location。坐落於好地段的房屋,像台北市的大安區、信義區、松山區、中山區等,就相當於獲得一張產品保證書,有保證的產品,銀行放款意願自然就高,可以談判的籌碼也就相對增加。

黃周賢對此深有同感,「買房子與買鑽石有異曲同工之妙,比如花了10萬買個碎鑽,與花了50萬買了顆1克拉鑽石,兩者相較之下,儘管相差40萬,但價值性與保值度卻是天差地別,5年後1克拉鑽石可能增值到100萬,但碎鑽還是只有現在的價值,甚至可能貶值。」所以,他也提醒申貸者在挑選房屋上務必審慎。

訣竅4 多看多比較 還原真利率

在申請房貸時,千萬不要急。王乃佳認為,「沒有最好的貸款,只有最適合的貸款。」目前不僅各家銀行會因本身資金成本而有不同貸款條件外,即使是同一家銀行的不同分行,也有差異。而且每種房貸方案各有優劣,沒有哪一種最好借,而是看個人條件、需求不同,多看、多比較才能找到適合自己需求的房貸方案。

另外,申請房貸時,不只考量利率,還必須兼顧家庭財務規劃,同時評估目前住屋需求年期。若在3年內考慮售屋或換屋者,可以善用寬限期降低還款壓力,並透過提高自備款比例,爭取較優惠的利率;但若有5至10年以上的長期住屋需求,則可選擇一段式房貸,避免房貸支出隨著利率調升而增加。

同時,對於利率如何計算一定要問清楚,黃周賢強調,民眾可以當場要求把往後利率計算方式弄清楚,唯有透過精算,實際估算出每個月平均負擔金額,才能還原出實質利率;同時,也必須確認是否有收取帳務管理費、提前還款違約金等,全部都清楚了之後,才有資格當聰明的好貸一族。

訣竅5 聰明用轉貸 談判有一套

很多人以為過了2年房貸寬限期,第3年利率上漲是正常的,卻不知道只要繳息正常,善用自己的繳息紀錄、職業或是集中往來貢獻度,還是可以跟銀行談判,減少利率加碼幅度。更重要的是,一定要自己主動爭取權益。

其中,房屋貸款餘額成數是可以被運用的談判利器。任教於國小的林玲,在還款8年之後,房貸成數早降到6成以下,今年四月她看到許多銀行房貸利率只有1.5%,而她的房貸利率卻還維持在2.1%,讓她憤憤不平的找當初承辦人員商議。原本銀行還不予理會,但林玲去找別家銀行商談後,原行才開始緊張,經過評估後,終於低頭降息。

Roger指出,如果發現自己的房貸利率太高,房貸戶可以先跟往來銀行議價,因為已經有多年累積的往來經驗與信用基礎,銀行也不希望失去優質客戶,通常會答應降利率。談判過程中,正常繳款紀錄、競爭者利率、目前市場利率等對照都可當作談判籌碼,只要據理力爭,通常有讓步空間。若是往來銀行真的不願意降息,第二步才是去找其他銀行轉貸。

不過,要轉貸,選對銀行很重要,許多銀行都是以前半年超低利率吸引房貸戶轉貸,但由於轉貸需要支付各項費用,像是鑑價費、代償費、代書費、設定費等,若是之前房貸中有政府優惠貸款,則還需要看是否能一起轉貸,否則可能得不償失。所以王乃佳建議,轉貸時不要只看眼前的利率優惠,還必須以年平均利率來計算,房貸利率差異達三碼(0.75%)以上才值得考慮

訣竅6 找對富爸爸 降息有保證

雖說房屋價值夠,就不需要保證人,但對於月薪不高的上班族,想要順利貸款買房子,可以找一個強而有力的保人作依靠,如信用紀錄良好的現任公教人員、大型企業員工等,一樣可以與銀行談到最佳房貸條件。

所謂強而有力的保人,一般而言,包括軍公教人員、前500大企業員工,或是公司與該行合作的優良薪轉戶,且薪水達一定標準者,也會被銀行視為優良客戶。尤其在前百大企業工作過一段時間,本身又高薪者,更是銀行眼中的「富爸爸」,如果這些高薪族群願意當保人,銀行絕對會以禮相待,給予較佳貸款條件。

有人形容銀行是吃人的金融怪物,但只要了解銀行的運作方式與借貸的遊戲規則,經營彼此的信任感,跟銀行打交道做好朋友並不難。黃周顯說:「常聽到有人說買了房子就變成『屋奴』,必須縮衣節食。事實上,成家購屋是人生必經的階段,如果懂得規畫,清楚自己的消費習慣,房貸絕對是理財、抗通膨的好方法,可以幫助自己在只領小薪水的情況下,快速累積到人生的第一桶金。」

資料來源:好房誌HouseFun 理財一點通

 

 

 

 

要了解最新資訊內容

也歡迎加入官方Line:https://line.me/R/ti/p/%40lkv0902y

或掃描以下QR Code了解喔。

里歐財商影音頻道.png

手機請點”加入好友“加入 【里歐】財商影音平台,就能即時收到重要財商活動及相關資訊。

undefined

 

 

相關閱讀:

轉貸是什麼?轉貸的好處有哪些?關於轉貸的資訊總整理!

【搶推40年房貸】合庫、星展、永豐銀行都有40年房貸方案,錢到底該不該提早還?

文章標籤
創作者介紹
創作者 【里歐】財商平台 的頭像
【里歐】財商平台

【里歐】財商影音平台

【里歐】財商平台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()