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【房產小學堂】房地合一2.0上路~房地合一2.0施行重點

房地合一制度自105年上路，取代先前奢侈退機制

將課稅方式變為有獲利才課稅，然而近期因為房地產發展迅速

且實務上發現，許多投機透過設立營利事業買賣不動產，或藉公司股權移轉形式移轉不動產

因此，立法院110年4月9日通過「房地合一稅2.0」，並訂自110年7月1日起實施

以下為房地合一2.0新制重點：

一、延長個人短期交易課徵較高稅率之期間

現行：依現行房地合一課稅規定，不動產持有期間一年內者，課徵45%；超過1年未逾2年，則課徵35%；超過2年未逾10年課徵20%；持有超過10年，課徵15%

新制：房地合一2.0將延長短期交易課徵稅率，不動產持有期間兩年內，課徵45%；2年以上至5年以內，課徵35%稅率；但出售持有滿5年至10年，或超過10年之房地，仍維持原本20%及15%之稅率。因此，個人近期如擬出售持有期間仍未滿五年之不動產，若持有期間已滿二年者，於110年6月30前，仍可適用舊制20%之稅率。自110年7月1日之後，則需適用房地合一2.0之稅率35%，將面臨稅負增加。有關不動產之交易日，係以所有權移轉登記日為準。一切變成長期抗戰。
 

二、營利事業比照個人按持有期間課以不同的稅率

現行：營利事業交易不動產之所得，不論持有期間長短，均按營利事業所得稅稅率20%課稅，而不需依房地合一稅，按持有期間課以不同的稅率

新制：為考慮實務上有藉由設立營利事業短期買賣房地，以適用較低稅率之情況，新制實施後，營利事業將比照個人，按持有期間適用之稅率計算應納稅額。開公司買賣房地產不見得划算。

三、交易符合一定條件之股份或出資額，視為房地交易

現行：個人及營利事業處分未上市櫃股權之所得係課徵基本稅額（最低稅負），營利事業係按12%計算，持有滿3年以上者，可減半課徵；個人最低稅負之免稅額為670萬元，按20%稅率計算，且視需基本稅額是否大於按累進稅率5%~40%計算之一般綜合所得稅額，決定應納之稅額

新制：為避免藉公司股權移轉形式移轉不動產之情形，新制規定，個人及營利事業若直接或間接持有未上市櫃公司營利事業股份超過50%，且該營利事業股權之價值50%以上係由台灣境內之房屋、土地所構成者，若有轉讓股權，應視為房屋、土地交易，依持有股權期間適用不同稅率計算稅額，不再適用前述證券交易所得計入最低稅負課徵基本稅額之規定。開公司買賣房地產要注意股權。
 

四、預售屋交易視為房地交易，納入房地合一2.0課稅範圍

現行：個人或營利事業處分預售屋，係屬財產交易所得，營利事業計入營利事業所得按20%課徵營利事業所得稅；個人併入個人綜合所得稅申報

新制：預售屋，將視同房屋及土地交易，納入房地合一範疇，按持有期間課以不同的稅率
此外，持有預售屋至交屋後，成屋持有期間將重新計算。預售屋有點吃虧就是。

五、個人推計費用率由5%調降為3%，上限30萬元

現行：個人若未提供出售不動產相關費用之佐證文件，可按成交價款5%計算費用，且未設有上限。亦即，交易不動價價值愈高，可扣除之推計費用亦較高

新制：將推計成本由5%調降為3%，且上限為30萬；另列營利事業亦可比照個人依據上述規定計算費用。未來若出售高總價之不動產，若未妥善保存相關費用佐證文件而無法提示證明文件，其推計費用僅能按上限30萬扣除。妥善保存相關文件變得很重要。

六、房地合一2.0不影響以下狀況

自用部分，相關條件跟先前一樣，有400萬免稅額

▼房地合一2.0施行日期

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