【先估貸款再出價】永遠不買貴的必勝招式

不動產估價-比較法、收益法、成本法.jpg

沒錯!剛開始看房時,往往是茫茫然的黑人問號

聽仲介介紹物件時,也是暈頭轉向

什麼屋況檢查?什麼貸款?什麼話術?

老實說,上述這些重要性都還是其次

最重要的是,先估貸款再出價,這才是真正的起跑點

不買貴才是買房當中最重要的一環

正常時刻,看屋聽到的價碼不外是開價、市價、屋主底價、周邊成交價等等

價值投資者只想知道鑑價與可貸金額

這兩個答案都要從銀行放款專員那得知

不過,今天要跟大家提的,是另外一個層面的東西

大家知道銀行是怎麼估價的嗎?

坊間不少人會說,阿不就從實價登錄或銀行資料庫抓出來的

其實,這答案只對一半

正確來說,不動產估價方式共計3種

比較法收益法成本法

每次的不動產估價中至少會用兩種以上去評估

依不動產估價技術規則,以下定義說明(有文字閱讀不適者,可跳過)

比較法:指以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為「比較價格」

收益法:將歸屬於勘估標的不動產淨收益資本化或折現,以得出不動產價值之方法,舉凡歸屬於不動產之租金收益或其他收益,依其得使用年期計算,運用資本化因子或折現因子將其資本化得到不動產價格之方法均稱為收益法。依收益法所評估價格稱為「收益價格」

成本法:指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本,扣減其累積折舊額或其他應扣除部分,以推算勘估標的價格之方法。依成本法所求得之價格為「成本價格」

看完上面的定義,再談談研究面上的方法論

比較法調整方式有百分率法差額法計量模型分析法

收益法推算的方式有直接資本化法折現現金流量分析法

成本法又更複雜些,裡面牽涉到計算營建成本的直接法間接法;建物折舊的等速折舊法初期加速折舊法初期減速折舊法;建商最愛的土地開發分析法

裡面的方法論中都是數學計算式

上述這些只是要跟大家談及...

其實不動產估價本身就是門學問

雖然投資者本身毋太需要理解這些(90%的投資客也不會懂)

但是下次如果送謄本給銀行估價時

如果他很慢回你...

原因只有三種:
1.他很認真幫你評估有利方式 
2.他不想理你 
3.他完全不想理你

基於銀行是好朋友,我相信只會出現第一種原因,所以請大家要有耐心等待


快速結論:
1.每間銀行對於物件屬性不同,有不同的風險評估及估價方式,了解先估貸款貸款再出價,再深入探討比較各銀行使用的方法
2.與銀行培養良好關係,避免上述第二、三種原因

 

 

 

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