【房市心法】投資房地產前最好先了解的事

王派宏-房地產賺錢筆記-學校老師沒教的賺錢秘密.jpg

近來面對一些對房地產有投資興趣朋友的討論和心得,里歐作了一些心得整理

首先,房地產投資區分預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋、凶宅等等

每個產品有不同的立基點與獲利模式

但不外最終就是要獲得現金流或資本利得

以里歐來說,我是以中古屋操作為主

這時有人就會問為什麼不做預售屋等其他項目?

我只能說,以素人投資來說,這是我幾年下來評估後的結果

 

預售屋市場
要能獲利就是要靠紅單轉讓,在潛銷前就要進場,後續建商開賣後會分階段調整售價,在這過程中順勢脫手就能獲利,但問題來了,一般人很少可能潛銷前就取得消息拿到單。同樣地,如果你的進場成本已經輸在起跑點了,後續面對的問題,是跟你一起套牢的投資客賣壓,舉例來說,同一社區,有20戶投資客拿出來賣,那你還能賣高嗎?搞不好已有人自斷手腳只為出場,最後,你剩下唯一出場點,就是該區等機能完善、重大建設完成後,順勢賣給自住客

再者,同一條街上的預售屋,每坪單價也天南地北,取決於建材、施工水平、座向等等問題,較無市場機制可衡量,總之,就像一場「對賭」,你跟建商賭景氣會很好,兩年後的房價會高於現在的買價,你賭的是未來財。

再強調一次,預售市場不是不能投資,前提是你要能創造「不平等條件」,ex:以量制價、買餘屋、購買特殊產品(朝南戶、露臺戶、店面),不然當造市者(炒紅單、辦團購、看屋團),而這些對素人來說難度較大。

總評:
現金流:無
資本利得:難以掌控


新成屋市場
通常屋主買沒多久,在惜售的狀況下,你拿不到什麼優惠的價錢,做出租市場,則投報率低得嚇人

總評:
現金流:差
資本利得:差


中古屋市場
市場轉移量大,且有多種變形可操作,ex:天地壁轉賣、宅裝轉賣、隔套出租或轉賣、透天拉皮、店面長期持有...
重點有實價登錄等區域行情參考,同一條街的單價相差不遠,且針對急售、欠錢、離婚、分家產、行情不了解、屋況不好等議價彈性大,如果能買到低於市價,那買進當下就算得出獲利,不用跟未來對賭
(中古屋型態也有區分...後續有空再來補足)

總評:
現金流:優
資本利得:掌控度高


法拍屋市場
二拍、三拍等價差空間大,但需要較高度專業知識,且碰到不點交物件容易有海蟑螂,最好有法律背景人員做為團隊一份子,所以也較不建議素人直接操作

總評:
現金流:可
資本利得:優


事故屋市場
凶宅是大家避之唯恐不及的,其實它比較像是中古屋的延伸,雖然有其價差空間,但該品項周轉率較差,貸款成數也是,所以,較不適合素人第一次就進場

總評:
現金流:可
資本利得:優

 


快速結論

如果真的想朝房地產前進的朋友,建議先選擇風險因子小,過程是自己可以掌握的,否則能容易變成一案投資客,一個案子就讓你卡住(畢業),還有,千萬別試圖猜測房價的漲跌,因為沒有人會知道走勢,市場會走多就會走空,這是市場的循環,一般投資客是買進後希望房價因為通膨而上漲,聰明投資客是買進當下就因為買得便宜而存在獲利。

 

最後,還是要呼籲行動
技術、資金、團隊是房產市場不可或缺的金三角,里歐上過許多地產老師的課程,首推的還是王xx跟JR,王xx是針對房地產及銀行人脈深入探討;JR是透過各項被動收入的研究實戰,所以如果有興趣這塊的話,建議可以先去上課入門

Btw,JR分享會時間還沒出來...先預告7月會在台南...

 

 

王派宏-房地產賺錢筆記-學校老師沒教的賺錢秘密(1).png

 

 

 

想要了解最新活動訊息

也歡迎加入官方Line:https://line.me/R/ti/p/%40lkv0902y

或掃描以下QR Code了解喔。

里歐財商影音頻道.png

手機請點”加入好友“加入 【里歐】財商影音平台,就能即時收到重要財商資訊。

undefined

 

 

相關閱讀:

【學校老師沒教的賺錢秘密】房產達人王派宏分享會

arrow
arrow

    【里歐】財商平台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()