房屋估價】5種房屋估價資源總整理,我也要當不動產估價師

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說估價師其實言重了

只是最近碰到幾位操作房地產的朋友

不管是新手還是老手

都會遇到估價上的問題

看來估貸款的資源真是大家所迫切需要的呢

到底為什麼需要估價

外面房仲不是都說貸款成數是看個人資格嗎??

也許...他沒把話說完(又或房仲的確不知道)

貸款問題除了銀行配合政府年度政策外

最主要還是考量兩個關鍵

1.貸款者本身條件 2.房地真正的價值

而房地真正的價值就必須靠估價系統

可以先看之前文章【不願面對的真相】聰明投資客不傳的手法拆解

上一篇是了解估價的重要

這裡就放估價的資源 

希望不管是投資還是自住的你,都能有所助益

以下介紹5種房屋估價管道, 前2種是透過已成交的市場價格來估價, 後3種是經由銀行資源來估價

這5種估價方法若能好好運用,絕對能幫助你買在合理價位!

投資客當然也是用這些方法來降低買賣"風險"的喔

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一.已成交市場價格查詢

一. 實價登錄

以前房地產價格都不透明, 導致房價被吵得不像樣, 苦了現代的年輕人

2012/08/01正式上路後, 讓大家都可以輕易又快速的查到市場成交價格

然而, 當房市買氣熱絡時,  成交價相對會過於樂觀

市場上存在著一些特殊的例子(如親屬買賣...), 導致高估和低估情形,

最好也搭配著銀行的估價, 取得合理的價格區間

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實價登錄官網: http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action

二. 房仲網頁查詢

市面上很多仲介公司也都有提供房屋成交資訊, 

個人覺得操作介面比實價登錄做得更親近人心和詳細

永慶房屋和信義房屋這2間較大的仲介公司, 資訊滿完整的喔

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永慶房屋: https://evertrust.yungching.com.tw/
信義房屋: http://tradeinfo.sinyi.com.tw/

二. 銀行鑑價或估價

一. 銀行委託鑑價

銀行委託鑑價是指委託專業的鑑價師到房屋內部進行勘查與拍照,鑑定出來的價格會當成貸款的主要依據,所以準確性會比行員估價或銀行網頁高出許多

不過,由於分行需要支付鑑價費用,且比較耗費人力與時間(花費時間通常需2~4個工作日),除非你已經確定要向該銀行申請貸款,否則銀行專員不會輕易就幫你委託鑑價

另外值得一提的是,各家銀行的鑑價標準不一,所以判定出來的價格也有差異,有時差異頗大,所以建議至少找3-5家銀行初估價格及估算貸款金額,再決定要找哪家承作貸款

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二. 銀行行員估價

這個是里歐最常用的方式, 如果房貸本身是給對應的銀行窗口承做, 還會提高對方幫我估價的意願

如果你還未確定要找哪家貸款,甚至連房子都還沒買下來,其實也可打通電話請銀行房貸專員初步估價

銀行專員可透過內部資料庫查詢過去的鑑價紀錄,並輔以經驗判斷價格(不同經驗可能導致不同的估價結果), 快速完成初步估價,最快半小時搞定,但有時3-5個工作日也屬正常

因此,不要怪專員不太搭理你,他們平常還有其他業務要忙,若想提高對方幫你估價的意願,除了要展現出你最熱情親切的態度,適度讓對方知道他有機會做到房貸業績

更重要的是主動準備以下資料:

1. 提供完整的地址:
利用完整的地址才能調閱謄本資料,瞭解坪數、屋齡、地段、用途等詳細資訊,進而更精準地估算建物價格。

2. 提供建物謄本或建物資料:
雖然提供完整的地址就能調閱謄本,但如果能夠主動提供對方謄本資訊(可用LINE或email傳給銀行專員),將可大幅節省專員估算的時間,讓對方更快速方便地估算出價格。常需要請專員估價的投資客,尤其需要這麼做!

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三. 銀行網頁試算

這是這兩年才推出的估價資源,陸續有銀行將內部鑑價資料庫串接內政部實價登錄平台資料,可快速比對銀行鑑價與市場成交價的資料,並立即試算出房貸,對於一般大眾來說是個很大的福音。
 
不過要注意的是,目前有結合實價登錄與內部鑑價大數據的銀行,大部分只能用地址估算出該家銀行的貸款額度,而非房價(房價必須知道該銀行的貸款成數後再另外反推回去)。
 
線上的銀行估價系統,截至目前為止,有幾間指標性的推給大家,但因為上線時間不算長,精準度還有待觀察囉!
中國信託:https://ctbc-mortgage.com/tool/cal03.html
永豐銀行:https://bank.sinopac.com/bsp/web15/mortgage/valuation.html
玉山銀行:https://www.esunbank.com.tw/s/HouseLoan/Registration?houseloan_landing

以上的5種房屋估價管道

都能作為你買房議價的依據

絕對不是看感覺

也不是看業務漂不漂亮(突然歪樓)

熟練這些工具下去運用

時間久了,你也可以成為XX區域的估價師

 

最後最後,如果你沒有銀行行員估價窗口,且這正是你所需要的資源

里歐可以提供幾個配合的窗口服務

或是委由代書協助處理詢問

過程中,會委由這些夥伴跑腿,也提供他們相對應的報酬

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參考資料:

想買房卻不知合理房價?估價資源大公開,看完後你也能變成估價大師!
http://joehashappiness.blogspot.com/2018/03/blog-post_30.html
https://wannabuyhouse.pixnet.net/blog/post/300201756

 

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