【謄本小知識】何謂最高限額抵押權?與一般抵押權之區別?

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還記得【不願面對的真相】聰明投資客不傳的手法拆解

當時有提到謄本的重要性

剛好最近有朋友談到「他項權利部」的內容

其實,當我們在查閱謄本的時候

除了會看「他項權利部」的擔保債權總金額

也會注意到「權利總類」中的「最高限額抵押權

雖然通常銀行都是設定「最高限額抵押權

但其實還有另一個詞彙,就是一般抵押權(普通抵押權)

那麼,何謂「最高限額抵押權」?普通抵押權之區別?

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所謂的「最高限額抵押權」,就是抵押人跟債權人間約定債權人對債務人就現在或將來可能發生最高限額內之不特定債權就抵押物賣得價金得優先受償。此部分在實務上沿用甚久,民法於民國96年3月28日增訂於881條之1以下。

最高限額抵押權」和普通抵押權最大的不同在於,普通抵押權是針對現在發生之債權,而且只能持續清償置完畢為止,若於抵押權存續期間要再增借,則需設定第二順位抵押權;而「最高限額抵押權」除現在發生之債權外,並包含將來所發生之債權,且在最高限額抵押權」之範圍及存續期間內,皆可繼續增借

例如:
甲以自己所有之市值600萬房屋作為抵押向乙銀行設定最高限額抵押權500萬元,若是甲清償2年後債務剩餘250萬,則甲可在不超過最高限額抵押權之250萬範圍內(500-250),向乙銀行繼續借貸,而不須再重新設定第二順位底抵押權借貸

最高限額抵押權所謂的「最高」,目前實務上是採債權最高限額,即包含本金、利息、違約金等在內。一般銀行實務操作上,都是給抵押人一本存簿,由抵押人在最高限額之範圍內,自行提領借款。

從網路上爬了一些法律專家的實例見解,詳如下文

設定抵押權,要先瞭解普通抵押與最高限額抵押之分 (作者:李永然)

甲、乙二人是兄弟,兄甲向弟乙打算於三年內借1000萬元,而甲兄不打算一次借足,而是分次借,且在這三年內可以有借有還;而乙弟希望自己的債權能有所保障,這時乙弟要求甲兄提供甲兄名下的土地設定抵押,究竟要設定何種抵押權?

按抵押權依其標的為動產或不動產之別,可分為「動產抵押權」及「不動產抵押權」;前者規定於《動產擔保交易法》,而後者則規定於《民法》物權編。又不動產抵押權也可分為「普通抵押權」及「最高限額抵押權」。

依《民法》第860條規定:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得償金優先受償之權」。依前述規定,普通抵押權是擔保已發生之債權所設定的抵押權。

至於「最高限額抵押權」則不同於「普通抵押權」,依《民法》第881條之1第1項規定:「稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之『不特定債權』,在最高限額內設定之抵押權。」。債權人、債務人或第三人間如約定最高限額抵押權時,尚須注意以下三點:
1.所設定之「最高限額」,並不一定是已發生的債權,如欲行使時,必須證明已確定的債權。
2.最高限額抵押權人就已確定的「原債權」,僅得於其約定的「最高限額範圍內」,行使其權利(參見《民法》第881條之2第1項)。
3.設定最高限額抵押權的當事人間可以約定「其所擔保原債權應確定的期日」,即「決算期」;並得於「確定的期日」前變更之(參見《民法》第881條之4第1項)。如未約定「確定的期日」者,則「抵押人」或「抵押權人」得隨時請求確定其所擔保的原債權(參見《民法》第881條之5第1項)。

就以本案例而言,甲兄欲向乙弟借錢,打算在三年內借1000萬元,且不是一次借足;所以,甲、乙間可以設定「最高限額抵押權」,而且可以約定「其所擔保原債權應確定的期日」,即「自抵押權設定時起三年確定」。

 

最後,對於有文字閱讀障礙或懶得看法律條文的話,就以下圖表來解釋

BTW,提到抵押權,就不得不聯想到不動產經紀人考試時,會提到消滅時效的問題(一種不理它就會消滅的概念~So~就留待下一章了)

最高限制抵押權

普通抵押權

擔保:擔保過去、現在、未來所發生之債權

擔保:只有擔保已發生債權

權利限制:債權人於存續期間可繼續使用(即隨借隨還)不需塗銷後重予設限定登記

權利限制:不繼續使用(設定後債權原本金額不追加亦不變動)。債權受償後,抵押權雖未塗銷,亦失效力

抵押權擔保效力:在存續期間,債務人對其抵押權所負在最高限額內之一切債務(信用抵押、保證),均可為抵押權擔保效力所及

抵押權擔保效力:除原擔保債權外,債權人對於抵押權人負有其他債務時,對於抵押債務均不予擔保

請求權利限制:超過最高限額範圍外之利息及違約金,無優先受償效力

請求權利限制:抵押權擔保債權以及利息、違約金

 

 

 

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