合約別偷懶,小心變成「不定期租約」!

不定期租約-買賣不破租賃.jpg

不管你是大房東、二房東,或是在外租屋的上班族、學生,都會面臨的問題就是租約,不知您是否曾有相關經驗?就是租約到期也置之不理,未再重新簽訂合約,明訂租約到期日?
(房東心裡想著房客按時繳租就好;房客心裡想著房東不要來打擾我隱私就好)
小心!這樣的合約已經變成「不定期租約

像這樣的「不定期租約」雖對租屋族較有利,但未來若屋主將屋賣出,即可能須馬上搬家。因此,不管是哪種身分,都需要定期換租約,重新簽訂租約起訖日期,對雙方都有保障。

不定期租約」條文
首先,來談談《民法》451條「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約」的默示更新,而形成不定期租約。 

坊間普遍認為「不定期租約」對租客較有利。因為,據《土地法》第100條規定,在不定期租約中,只有發生以下狀況,才能收回房屋。
1.出租人收回自住或重新建築時。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時
4.承租人以房屋供違反法令之使用時
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

換句話說,房東未來想取回房屋再行出租時,若非發生上述狀況,是很...難的

買賣不破租賃」原則
即使房東將房子轉賣第三人,依《民法》第425條,出租人一旦交付租賃物,就算將該物所有權轉讓第3人,承租人仍可佔有該物,至租約期限為止,即俗稱的「買賣不破租賃」原則,不過,如果「未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用之。」
換句話說,假設身為房客的你是不定期租約,無法適用「買賣不破租賃,新屋主有權要求房客無條件返還房屋,且無法向房東要求賠償。

總而言之,言而總之
若有長期租賃行為,都應定期更換租約,明訂租約的期限,如此才可保障房東和房客雙方權利。 

 

參考法條:

《民法第425條》         
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

換言之,依民法425條規定,承租人能主張適用買賣不破租賃有以下情況:
1.期限低於五年-->免公證得主張
2.期限超過五年-->必須公證,方得主張
3.未定期限-->必須公證,方得主張

《民法第450條》
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。

《土地法第100條》出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

 

 

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