何謂「建蔽率」?何謂「容積率」?住一住二住三商一商二商三又是幹嘛的?

建蔽率 容積率住一、住二、住三,商一、商二、商三(2).jpg

想了解甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地可不可以吃?
然後如何完成建蔽率容積率計算,看這裡最簡單。

 

建蔽率
即建築面積,乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積占基地面積之比例。 


容積率
即建坪與地坪之比。建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率 。


建蔽率(平面),是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率,比方說400平方公尺的基地,而基地周圍區域規定的建蔽率為60%,那麼,一樓的樓地板面積可能就是240平方公尺,而剩下的160平方公尺空地,可能作為臨路退縮植栽、中庭、遊戲區設施等。 

容積率(高度) 就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比,舉例來說,若容積率為500%,基地面積1000平方公尺,建蔽率50﹪時,則設計至少為十層樓

1000/500%=5000 
1000/50%=500
5000/500=10

可蓋十層樓每層是500就會=5000

以上只是最簡要的換算參考式而已,並未符合其他法規規定.

不同的土地分區類別,例如住一、住二、住三,商一、商二、商三等會各有其不同的建蔽率和容積率。土地的分類與土地的分區皆不同,其能夠登記的行業別也會有特別的規定,是屬於「土地分區規則」的何種區位?是住宅區?商業區?還是工業區?分別有不同的計算方式,也都影響到未來的投資報酬率。一般而言商業用地的建蔽率及容積率會最高可登記的行業別也較多,相對的利用價值密度高,所以商業區的土地和房價往往較高.

 

試算建蔽率和容積率的計算實例:

假設有一土地,土地面積是3000平方公尺,依法規建蔽率是60%,容積率是200%

1.建築面積建蔽率是多少平方公尺?
   3000*60%=1800平方公尺544.5P
2.總樓面積容積率 :是多少平方公尺?
   3000*200%=6000平方公尺1815P(544.5*3.3333)

3.最少可以蓋幾層樓?限制要再看他的規定
   6000/1800=3.3333樓
4.如果蓋成5樓,那建蔽率會變成多少?
   6000總樓面積/5樓=1200(單層面積)/3000土地面積=0.4*100=40%建蔽率
 
可參考法規
非都市土地使用管制規則第九條之規定:
下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣(市)
政府得視實際需要酌予調降,並報請內政部備查:
一、甲種建築用地:建蔽率60%。容積率240%。
二、乙種建築用地:建蔽率60%。容積率240%。
三、丙種建築用地:建蔽率40%。容積率120%。
四、丁種建築用地:建蔽率70%。容積率300%。
五、窯業用地:建蔽率60%。容積率120%。
六、交通用地:建蔽率40%。容積率120%。
七、遊憩用地:建蔽率40%。容積率120%。
八、墳墓用地:建蔽率40%。容積率120%。
九、特定目的事業用地:建蔽率60%。容積率160%。

經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用區,區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者,其建蔽率及容積率依核定計畫管制,不受前項第九款規定之限制。
經主管機關核定之土地使用計畫,其建蔽率及容積率低於第一項之規定者,依核定計畫管制之。
第一項以外使用地之建蔽率及容積率,由下列使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關訂定:農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關:行政院農業委員會。養殖用地之中央主管機關:行政院農業委員會漁業署。鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關:經濟部。古蹟保存用地之中央主管機關:內政部。
臺北市土地使用分區管制規則

關於都市,都市使用分區如下:
一、住宅區
二、商業區
三、工業區
四、行政區
五、文教區
六、風景區
七、保存區
八、保護區
九、農業區 
十、其他使用區:必要時得劃定特定專用區

第  十  條    住宅區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:

建蔽率 容積率住一、住二、住三,商一、商二、商三.jpg

前項建築物面臨三十公尺以上之道路,臨接或面前道路對側有河川,於不妨礙公共交通、衛生、安全,且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者,容積率得酌予提高。但不得超過左表規定:

建蔽率 容積率住一、住二、住三,商一、商二、商三(1).jpg

依第二項規定且於都市計畫圖上已標示為第二之一種住宅區、第二之二種住宅區、第三之一種住宅區、第三之二種住宅區、第四之一種住宅區之地區建築基地臨接道路面寬在十六公尺以下者,其容積率仍應依第一項規定辦理

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬如左:

一、第二種住宅區,建蔽率40%
二、第三種住宅區,建蔽率50%
三、第四種住宅區,建蔽率60%

 

 

 

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