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【房產知識】學會計算坪數,一次看懂房屋權狀

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哪裡有坪數計算公式?哪裡有房屋坪數計算公式?(這一直是購屋者得內心聲音)

目前的房屋(土地)權狀登載項目繁多, 若第一次接觸不動產買賣或投資, 對坪數計算方式一定是霧煞煞, 

而提到坪數計算又不得不提到權狀,這令人又愛又狠的東西

房屋權狀有多不友善呢? 

1. 面積計算不是我們慣用的 「坪」而是「平方公尺」。 

2.「總面積」是指「室內面積」, 且不包含陽台, 花台, 露台, 等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。 

3.「共用部分」即「公共設施」, 分「大公」及「小公」,有的時候車位又以「共用部分」顯示。 

這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛…

台灣住宅公設比設計獨步全球

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(例如1987年以前房屋,公設(小公)多合併在主建物,建物平面圖並無標示公設,老公寓常被誤認為零公設,但其實是佔比不高,只是為目前室內使用坪數最高的產品。 

而至1994年10月以後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記。 

此外2005年建築法規修正後,8樓以上須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室等等,使公設比愈來愈高,加上市場導向,如今公設比30%起已是普遍標準,但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積,因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。 

至於2018年起,申請建造執照,或都市更新事業計畫申請送件者,屋簷、雨遮不登記也不計價,這也將影響舊建築買賣時若有登記之屋簷、雨遮可能不再列入計價範圍。)

大致瞭解面積以及公設後,我們就可以來進行下一步權狀判讀: 
權狀判讀要訣: (可以的話, 請拿出你的「房屋權狀」或謄本來對照) 

基本概念: 平方公尺 X 0.3025= 坪。 

<要訣一>室內面積即總面積 

<要訣二>附屬建物通常為花台,露台, 陽台等…(若非實際可使用的範圍,則面積不宜比例過高)。

<要訣三>權利範圍 : 若僅一人所有即為「全部***1分之1***」。 

<要訣四>坐落地號=土地權狀地號。(請對應土地權狀) 

<要訣五>共用部分=公設, 通常公設比不宜過高。但所謂合理的公設比並沒有一定的標準,一般建議如下:

建物權狀-4.jpg

持有公共設施坪數÷總坪數(權狀坪數)×100%=公設比 

不過低公設並不代表C/P值高,低公設比的建案常見特點為樓梯、電梯、大廳空間明顯較小,且建商容易拉高單價,換算總價不見得比高公設比的建案便宜很多,將來屋主轉手時,獲得的增值空間反而有限。

購買此類建案還須注意社區管理機能是否公設比變化受影響,別輕易被業者的「數字遊戲」所迷惑。

<要訣六>(總面積+附屬面積+(共用面積X權利範圍) )X0.3025=權狀坪數, 車位另計。

公設內含車位,該如何判斷及計算呢? 

公設若包含車位,請記得分開計算,不宜計入公設比或房屋權狀內。 

◎若權狀沒有明確指出「車位面積」,一般是自公設面積中,找出約10~13坪左右的大小,最有可能是(1個)車位面積。 

◎車位的購買皆以單價計,不以面積計。

 

我們來舉個例子:以下為某華廈權狀(依下圖權狀數字計算) 

權狀坪數:(71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000))X0.3025= 30.30坪 

車位坪數:(328.33 X 1/10)X 0.3025= 9.93坪 

此建物正確價格=30.30坪X坪價 + 車位價 

可能被膨風的廣告價格= 總坪數40.23坪X坪價 含一車位

若依以上範例, 若該地區坪價30萬, 一個車位100萬
 
則正確總價=1,009萬元 

但被膨風的總價=1,206萬元

被虛報了近200萬, 不可不慎!

建物權狀-1.jpg

建物權狀-2.jpg

這裡也提供相當便利的

線上坪數計算機(請點圖示連結)

建物權狀-1.png

(以上資料由聰明貸款網站所整理)

 

 

 

 

 

 

 

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