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【房產知識】學會計算坪數，一次看懂房屋權狀

哪裡有坪數計算公式?哪裡有房屋坪數計算公式?(這一直是購屋者得內心聲音)

目前的房屋（土地）權狀登載項目繁多， 若第一次接觸不動產買賣或投資， 對坪數計算方式一定是霧煞煞， 

而提到坪數計算又不得不提到權狀，這令人又愛又狠的東西

房屋權狀有多不友善呢？ 

1. 面積計算不是我們慣用的 「坪」而是「平方公尺」。 

2.「總面積」是指「室內面積」， 且不包含陽台， 花台， 露台， 等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。 

3.「共用部分」即「公共設施」， 分「大公」及「小公」，有的時候車位又以「共用部分」顯示。 

這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛…

台灣住宅公設比設計獨步全球

(例如1987年以前房屋，公設(小公)多合併在主建物，建物平面圖並無標示公設，老公寓常被誤認為零公設，但其實是佔比不高，只是為目前室內使用坪數最高的產品。 

而至1994年10月以後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」，不可與主建物混同登記。 

此外2005年建築法規修正後，8樓以上須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室等等，使公設比愈來愈高，加上市場導向，如今公設比30%起已是普遍標準，但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積，因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。 

至於2018年起，申請建造執照，或都市更新事業計畫申請送件者，屋簷、雨遮不登記也不計價，這也將影響舊建築買賣時若有登記之屋簷、雨遮可能不再列入計價範圍。)

大致瞭解面積以及公設後，我們就可以來進行下一步權狀判讀： 
權狀判讀要訣: （可以的話， 請拿出你的「房屋權狀」或謄本來對照） 

基本概念: 平方公尺 X 0.3025= 坪。 

<要訣一>室內面積即總面積 

<要訣二>附屬建物通常為花台，露台， 陽台等…(若非實際可使用的範圍，則面積不宜比例過高)。

<要訣三>權利範圍 : 若僅一人所有即為「全部＊＊＊1分之1＊＊＊」。 

<要訣四>坐落地號=土地權狀地號。（請對應土地權狀） 

<要訣五>共用部分＝公設， 通常公設比不宜過高。但所謂合理的公設比並沒有一定的標準，一般建議如下：

持有公共設施坪數÷總坪數（權狀坪數）×１００％＝公設比 

不過低公設並不代表C/P值高，低公設比的建案常見特點為樓梯、電梯、大廳空間明顯較小，且建商容易拉高單價，換算總價不見得比高公設比的建案便宜很多，將來屋主轉手時，獲得的增值空間反而有限。

購買此類建案還須注意社區管理機能是否公設比變化受影響，別輕易被業者的｢數字遊戲｣所迷惑。

<要訣六>（總面積＋附屬面積+(共用面積Ｘ權利範圍) ）X0.3025＝權狀坪數， 車位另計。

公設內含車位，該如何判斷及計算呢? 

◎公設若包含車位，請記得分開計算，不宜計入公設比或房屋權狀內。 

◎若權狀沒有明確指出「車位面積」，一般是自公設面積中，找出約10~13坪左右的大小，最有可能是（1個）車位面積。 

◎車位的購買皆以單價計，不以面積計。

我們來舉個例子：以下為某華廈權狀（依下圖權狀數字計算） 

權狀坪數：（71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000)）Ｘ0.3025= 30.30坪 

車位坪數：（328.33 X 1/10）Ｘ 0.3025= 9.93坪 

此建物正確價格＝30.30坪Ｘ坪價 ＋ 車位價 

可能被膨風的廣告價格= 總坪數40.23坪Ｘ坪價 含一車位

若依以上範例， 若該地區坪價30萬， 一個車位100萬
 
則正確總價＝1,009萬元 

但被膨風的總價＝1,206萬元

被虛報了近200萬， 不可不慎！

這裡也提供相當便利的

線上坪數計算機(請點圖示連結)

(以上資料由聰明貸款網站所整理)

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